傳統“紅(hóng)5月(yuè)”的(de)樓¶₹↓市(shì)成交慘淡，以降價和(hé)大(dà)幅優惠為(wèi)核心的(↕®λ de)相(xiàng)關廣告詞彙充斥于深圳各家(σ✔jiā)樓盤。一(yī)方面地(dì)方政府陷入“救市(shì)疑雲”，→Ω★<一(yī)方面持币購(gòu)房(fáng)的₽↔(de)“剛需”則在冷(lěng)眼觀望σ↕<‍。

頭腦(nǎo)清醒的(de)地(dì)∑•✘ 産商已意識到(dào)危機(jī)正在逼近(jìn)∏Ω，已開(kāi)始部署戰略退卻。在市(shì)場(chǎn§&g)陷入低(dī)迷時(shí)，個(gè)"☆人(rén)投資者最先感受到(dào)寒意。

除此深圳樓市(shì)除了(le)烏雲密布外(wài)，有( φyǒu)關住宅空(kōng)置率至少(shδαǎo)85%傳聞喧嚣之上(shàng)。業(yè)內(nèi)流®&傳的(de)一(yī)份報(bào)告稱，• ₽深圳約有(yǒu)950萬套住房(fáng)，但♠∞‌β(dàn)供電(diàn)局統計(jì)中交電(diβ§àn)費(fèi)的(de)僅有(yǒu)250萬✘±δ戶左右。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，房(fángβ♠)屋空(kōng)置率達到(dào)近(jìn)四分(fēn)之三。

深圳五月(yuè)新房(fáng)成交量暴跌近(jìn)5成

“最近(jìn)我一(yī)直接到(dào)房(fáng™≈)産中介的(de)電(diàn)話(huà)，不(bù)是(shì÷Ω₹↑)叫你(nǐ)看(kàn)房(fáng)，就(jiù)是(shì)問(wèn)α<£♥你(nǐ)有(yǒu)沒有(yǒu)興趣投資商鋪。₹✘”深圳市(shì)王小(xiǎo)姐(jiě)說(shuō)道(d♥≈"ào)，類似這(zhè)種事(shì)情并不(bù)是(shì)個(¥ ✘λgè)案。

深圳炒房(fáng)者感受到(dào)樓市(shì)寒意ε↑σ的(de)逼近(jìn)，在深圳有(yǒuε✔$)數(shù)十套房(fáng)子(zǐ)的(de)‌✘•鄧先生(shēng)也(yě)按捺不(bù)住，開(kāλ☆÷i)始抛售自(zì)己手上(shàng)的(de)房(fán ©©↑g)子(zǐ)，“最近(jìn)市(shì)場(chǎng ®→≠)不(bù)好(hǎo)，樓市(shì)一(yī)直在降溫，我不(bù)$ ​γ如(rú)賣了(le)商品房(fáng)買商鋪↓→，投資回報(bào)率高(gāo)一(y>÷ ī)些(xiē)。”鄧先生(shēng)表示。€♣×

往年(nián)被業(yè)內(nèi)稱為(wèi)“紅(hóng)五月(α∑yuè)”的(de)這(zhè)段時(shí)期，≥•←↔并沒有(yǒu)進入旺季，樓市(shì)和(hé)土(tǔ)地↕Ω↓∑(dì)市(shì)場(chǎng)表現(xiàn)均較為(w§↓↑αèi)平淡。據深圳市(shì)規土(tǔ)委公布統計(jì)數(shù)ΩΩ>→據顯示，5月(yuè)份深圳一(yī)手住宅成交套數(s₹✔hù)為(wèi)2547套，同比跌48.8%≤≥，環比降13.2%，但(dàn)成交均價☆∏ ♥從(cóng)容，23981元/平方米，環比穩漲1.1%。因市("‍↕ shì)場(chǎng)整體(tǐ)環境欠佳，除福田外(wài)，各區(∏∏ qū)成交量均明(míng)顯下(xià)滑。

二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)則出現(xiàn)大(d≈εà)量抛盤現(xiàn)象，即使有(yǒu)大(dà)幅降價出售成交↑☆δ也(yě)不(bù)理(lǐ)想。5月(yuè)深圳↕←市(shì)二手房(fáng)成交套數(shù)為(wèi)™∑4758套，成交面積為(wèi)39.8萬平方米，相(xiàng)比4月∑÷(yuè)下(xià)跌8.4%，與去(qù)年(nián)同期相φ✔(xiàng)比則大(dà)跌24.99%。

據中原研究中心監測，全市(shì)188個(σλαπgè)樓盤樣本成交均價為(wèi)29829元/平方米，相(xià¥​> ng)比上(shàng)個(gè)月(y♠‍ uè)下(xià)降0.4個(gè)百分(fēn)點₹↔¶✔。

美(měi)聯地(dì)産中介告訴21世≥→φ§紀網：“現(xiàn)在大(dà)量公務身(s★® hēn)份的(de)業(yè)主抛盤，抛出房(fáng)源大(dà)約♥←占到(dào)了(le)二手樓盤的(de)三分(fēn)之δ•"©一(yī)，另外(wài)企業(yè)主近(jìn)≥→•×期也(yě)在市(shì)場(chǎng)上(shàng)大(dà)量≠☆抛盤。”

在利率方面，5月(yuè)以來(lái)，房(fáng)地(dì)産信貸收緊β♣态勢在央行(xíng)“喊話(huà)”後較上(s& hàng)月(yuè)并沒緩解，反而商業($♠‍yè)貸款的(de)優惠利率逐漸減少(shǎo α)，利率普遍走高(gāo)。

融360最新報(bào)告顯示，深圳27家(jiā)♥π∏β銀(yín)行(xíng)中，目前最低(dī)利率是(shì)彙豐銀(yín)&↓↕±行(xíng)的(de)9折利率，其次是(shì)招商銀(y  σín)行(xíng)[-0.30% 資金(jīn) 研報(bào)]的(de)↓•9.8折利率，彙豐銀(yín)行(xíng)規定貸款額在150萬以上(shà♣♦β<ng)才可(kě)以享受利率9折優惠，100萬至150萬隻能(néng)拿÷&(ná)到(dào)9.5折。同樣的(de)情況✘©還(hái)出現(xiàn)在建行(xí¶∑ng)、工(gōng)行(xíng)及農‍"(nóng)行(xíng)，其利率浮動與貸款額度、貸↑φ✘款方式挂鈎。廣州銀(yín)行(xíng)、杭州銀(yín)行(xí¥ ng)、光(guāng)大(dà)銀(yín)行(xíng)[-0.40% 資"×金(jīn) 研報(bào)]、平安銀(yínσ✔)行(xíng)[0.26% 資金(jīn) 研報(bào)]和(γ≥hé)上(shàng)海(hǎi)銀(yín)行(xíng)等五家£↓€(jiā)銀(yín)行(xíng)暫停了(l↓₩e)房(fáng)貸業(yè)務。

近(jìn)日(rì)，萬科(kē)董秘譚華傑在機(jī)構組✘₩×¥織的(de)一(yī)次電(diàn)話(huà)會(huì)議(yì)上® (shàng)表示，5月(yuè)是(shì &σ↓)市(shì)場(chǎng)接近(jìn)底部的(de)狀态，6月(y¥αuè)是(shì)市(shì)場(chǎng)能(n∞≤↕>éng)否複蘇的(de)關鍵時(shí)間(jiā∑∞n)段。

深圳住宅空(kōng)置率至少(shǎo)85%？

房(fáng)價的(de)漲跌與房(fáng)屋的(de)空(kōng₩¶∑ε)置率有(yǒu)著(zhe)相(xiàng)輔相(xiàng♦∞♥)成的(de)關系。而房(fáng)屋空(kōng)置率是(✔ £shì)衡量房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)健康程¥§$α度的(de)重要(yào)指标，房(fáng)地(dì)産泡沫必然伴随高(g¥£α₩āo)空(kōng)置率。

近(jìn)期，有(yǒu)人(rén)士通(tōng)過深圳的∑$±(de)實際用(yòng)電(diàn)戶除以存量房(fáng)建築面積，推算←↓©(suàn)出了(le)深圳住宅空(kōn✘αδg)置率至少(shǎo)85%，雖然數(shù)字的(de)準确度有(yǒu©σ)待商榷，但(dàn)這(zhè)樣的(de)推算(suàn)結果卻是₹★ γ(shì)讓人(rén)大(dà)跌眼鏡。國(guó)σ↔際上(shàng)通(tōng)行(xíng)的(de)空(kōng)置"•率，是(shì)指某一(yī)時(shí)刻空(kōn♥₽g)置房(fáng)屋面積占房(fáng)屋總面★εδ¶積的(de)比率，商品房(fáng)空(kōng)置率在5%至α±10%之間(jiān)為(wèi)合理(lǐ)區(qū)；空(kōng)置率在π¥10%至20%之間(jiān)為(wèi)空(kō←•‌↔ng)置危險區(qū)；空(kōng)置率在20%以上>φ↓(shàng)為(wèi)商品房(fáng)嚴重積壓區(qū)。照(zhào★&​≈)這(zhè)個(gè)數(shù)據來(lái)看(≤ε®★kàn)，深圳樓市(shì)已在危險的( €de)區(qū)域內(nèi)。

中原地(dì)産深圳公司副總經理(lǐ™↓Ω≠)賀曉麗(lì)告訴21世紀網：“寫字樓的(de)空(kōng)置率在20%∏ 以上(shàng)就(jiù)屬于危險區"↔(qū)域。住宅則很(hěn)難得(de)出完美(měi)答(dá)案，因為™σ(wèi)居住的(de)功能(néng)性不(bù)‍±☆←同，有(yǒu)的(de)為(wèi)了(le)學位房∑¶(fáng)、有(yǒu)的(de)則為(wèi)了(le)交通(tōng)便<'¥利，但(dàn)一(yī)般樓盤在3年(nián)交盤後©α♦空(kōng)置率低(dī)于50%就(j♥φ↕iù)屬于危險範圍。”

但(dàn)如(rú)何計(jì)算(suàn)空(÷®¶kōng)置率，業(yè)界曆來(lái)存在争議(yì)。除了(le)€★↓↑計(jì)算(suàn)實際用(yòng)電(diàn)量，也(≤​yě)有(yǒu)通(tōng)過用(yòng)水(shuǐ)δ ♦•量、看(kàn)亮(liàng)燈率來(lái)計(jì)算(suàn)的(→™Ω₹de)，早在2011年(nián)，就(ji♣↕×δù)有(yǒu)深圳大(dà)學的(de)學生(shēng)，曆☆π時(shí)半年(nián)調查121個(gè)樓盤的(¶α↕•de)4.1萬套住宅，通(tōng)過查水(shuǐ)表算(suà☆"•γn)出，深圳一(yī)手樓空(kōng)置率達到(dào) ↓↕43%。

此後，有(yǒu)媒體(tǐ)記者前往深圳各大(dà)φ♥$新興住宅區(qū)以燈亮(liàng)情況來(lái)判斷∏♠♥ 空(kōng)置率，稱龍崗片區(qū)八成空(kōng)置率，後海(hǎi‍¥ε)片區(qū)六成空(kōng)置率，龍華、坂田的(de)<‌≈ε空(kōng)置率更是(shì)高(gāo)達八成 λ ₩。

北(běi)京聯大(dà)應用(yòng)文(wén)理(π"≥lǐ)學院城(chéng)市(shì)科(kē)學系主任張景秋曾表示，查♣÷↔兩次水(shuǐ)表調查間(jiān)隔兩個(gè)月(yuè)，其© β→間(jiān)正值炎熱(rè)的(de)夏★₹β季，如(rú)果有(yǒu)常住戶的(de)話(huà)，其用(yòng)電(→₹→diàn)量應該較大(dà)。因此假定，如(rú)果兩個(gè)月<ε(yuè)內(nèi)某住宅用(yòng)電(diàn)量在£¥10度以內(nèi)，就(jiù)可(kě)以認定該住宅₹λ✔為(wèi)空(kōng)置。

但(dàn)深圳大(dà)量的(de)農(nóng)民(mín)房(fán&©€£g)給空(kōng)置率的(de)計(jì)算(suà∑ §n)帶來(lái)困難，深圳樓市(shì)在&≥全國(guó)來(lái)說(shuō)非常獨特，在已有(y ↕ǒu)的(de)住宅存量中，隻有(yǒu)大(dà)約25%是(shì)真正 ♠意義上(shàng)的(de)商品房(fáng)。剩下(xià)的×∏(de)75%，絕大(dà)多(duō)數(shù)是(shì)違法建  ‍λ築（小(xiǎo)産權房(fáng)），此外(wài)還★♥£(hái)有(yǒu)部分(fēn)安居房(fán ™g)、單位集資房(fáng)、軍産房(fáng)和(hé)村(cū→₩♥¥n)子(zǐ)建設的(de)統建樓，這(zhè)部分(fēn)的(de)≠ ®♣面積每年(nián)都(dōu)在變化(huà)，不✔$♠✘(bù)利于監測與計(jì)算(suàn)。

另外(wài)，深圳一(yī)些(xiē)違法建築（小(xiǎ¥♥✔€o)産權房(fáng)）則會(huì)出現(xiàn)一(yī)戶電(d↑∞↓iàn)表後面有(yǒu)十幾戶同時(shí)用(yòng)電(diàn)的↕<∑®(de)現(xiàn)象，所以以電(dià÷ ♣Ωn)表判斷空(kōng)置率有(yǒu)一(yī)定局限性。

值得(de)注意的(de)是(shì)φ™，關于空(kōng)置率達到(dào)60%以上(shàng)的(de↔±)信息，得(de)到(dào)了(le)衆多(duō)∏₹業(yè)內(nèi)人(rén)士在微(wēi)博δ"§π、微(wēi)信上(shàng)的(de)競相φ‍±(xiàng)轉載，他(tā)們認為(wèi)，這§δ(zhè)或表明(míng)，深圳也(yě)開(₽∞kāi)始進入消化(huà)存量房(fáng)的(de)階段，也(←♠α≈yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，“一(yī)線城(ch←✔ ≈éng)市(shì)”房(fáng)價相(xiàng)對↓ (duì)堅挺的(de)說(shuō)法或許站(zα€hàn)不(bù)住腳。