房(fáng)價慣性、地(dì)價、供需關> ✔系是(shì)影(yǐng)響房(fáng)價的(de)主要( →yào)因素，其中房(fáng)價自(zì)身(shēn)的(de)貢☆π♠獻度最大(dà)，達到(dào)70%；其次是(shì)銷竣比對(duì)房(÷✘fáng)價的(de)影(yǐng)響，再就(ji≥ $δù)是(shì)地(dì)價，兩者加起來(lái)對§•δ↕(duì)房(fáng)價波動的(de)貢獻達Ω∞•到(dào)近(jìn)30%，但(dàn)地(d↔ ì)價的(de)貢獻不(bù)足10%

一(yī)套房(fáng)子(zǐ)究竟該值多(&≥duō)少(shǎo)錢(qián)？

如(rú)果是(shì)場(chǎng)拍(pāi)賣，且無底價，第一(y¶σ↓ī)個(gè)出價的(de)人(rén)舉出1元的(de)牌子(≤★&✘zǐ)也(yě)可(kě)以；如(rú)果是(shì☆®)個(gè)農(nóng)民(mín)工(gōng)，會≠☆∏'(huì)盤算(suàn)下(xià)這(δ↕zhè)房(fáng)子(zǐ)在農(nó↓​≥‌ng)村(cūn)建要(yào)花(huā)多(∏£₹♦duō)少(shǎo)錢(qián)；如(rú)果是('₹shì)個(gè)中介，會(huì)把戶型、區(qū)域說(shuō)得(≥‍♥♠de)天花(huā)亂墜再估出個(gè)高(gāo)價；如(rú)果是→‌(shì)個(gè)土(tǔ)豪，眼睛眨也(yě)不(bù)眨，就(j♠®iù)把支票(piào)砸過來(lái)了(le)……

可(kě)見(jiàn)，不(bù)同的(™∏πde)個(gè)體(tǐ)，經濟基礎不(bù)₹α一(yī)樣，角色不(bù)一(yī)樣，處在不(bù)同的(deα∞β)情境中，都(dōu)會(huì)報(bào)出不(bù₹φ )同的(de)價格。最終，衆多(duō)的(deβ÷)買賣雙方圍繞供需討(tǎo)價還(hái)價，形成一(yī)個(g>≤è)市(shì)場(chǎng)，最終形成一(yī)個(gè)基∞™準價格。

房(fáng)子(zǐ)本隻是(shì)鋼筋水(shuǐ ∏ )泥加磚頭，但(dàn)在市(shì)場(chǎng)經濟中 →，房(fáng)子(zǐ)并不(bù)隻是(shì)房(fán←×  g)子(zǐ)。價格很(hěn)容易形成，但(dàn)房α₹(fáng)子(zǐ)到(dào)底是(shì)✘ε±♠如(rú)何定價的(de)呢(ne)？第一(yī)财經日ε↑←(rì)報(bào)《财商》認為(wèi)，∞↕回答(dá)此問(wèn)題，必須從(cóng)≠φ房(fáng)地(dì)産的(de)屬性這(zhè)一∏♦←≥(yī)源頭出發。

房(fáng)地(dì)産區(qū)别于一(yī)般物(wù)品，具備兩★φ重屬性，即商品屬性和(hé)資産屬性。其中，≥•★商品屬性還(hái)可(kě)以再細分(fēαπ↓n)，一(yī)是(shì)自(zì)然屬性，即房(fáng)子(zǐ)≈∏用(yòng)來(lái)住，體(tǐ)↔"δ現(xiàn)出使用(yòng)價值；二☆¥是(shì)社會(huì)屬性，即房(fáng)子(↓γ‌zǐ)可(kě)以買賣和(hé)出租，體(tǐ)'§∞現(xiàn)為(wèi)價值。

商品屬性之一(yī)：成本定價是(shì)個(gè)夢

倘若按馬克思的(de)勞動價值論來(lái♦↓∏)給房(fáng)地(dì)産定價，那(nà)麽“天下(xià)↕ ∑寒士”将“俱歡顔”了(le)。

因為(wèi)勞動價值論要(yào)旨是∏® (shì)凝結在物(wù)品中的(de)勞動，價值圍繞使用(yòng)✘γ 價值。簡化(huà)為(wèi)成本定價，也↓ (yě)就(jiù)是(shì)房(fáng)價以鋼筋≠​水(shuǐ)泥加磚頭的(de)價格來(lái)計(jì)算(≤∏'suàn)。

但(dàn)這(zhè)樣的(de)話(huà)，即便北(běi)上(₽•₩γshàng)廣深一(yī)線城(chéng)市(δγshì)新建住宅的(de)建築安裝成本最高(gāo)也(yě)α®$不(bù)超過2000元/平方米，而且這(zhè)↔ $些(xiē)年(nián)來(lái)增¥₩ 幅并不(bù)明(míng)顯，至于中西(xī)部就₽←★​(jiù)更低(dī)了(le)。當然還(hái)有(yǒβ$∞u)建房(fáng)子(zǐ)的(de)土(tǔ)地(≈♦dì)，好(hǎo)比生(shēng)産面包的(de)面粉。

不(bù)過，即便算(suàn)上(shàng)地(dì)價、開(kāi)☆↔<發費(fèi)用(yòng)等，開(kāi)發商合理(lǐ)的♣$&(de)利潤率，房(fáng)價也(yě)不(bù)會(huì)高(gāoδσ₩)到(dào)哪裡(lǐ)去(qù)，房(fáng)♠'地(dì)産就(jiù)不(bù)會(huì)成為(wèi)一(yī)個∞φ÷'(gè)主要(yào)的(de)社會(hπδ✘$uì)矛盾了(le)。

但(dàn)作(zuò)為(wèi)一(yī)®♣₽種人(rén)類生(shēng)活必需品，商品住宅的(de)價格真的β≥(de)可(kě)以超出成本很(hěn)多(duō)倍，像★₽奢侈品一(yī)樣嗎(ma)？顯然不(bù)★☆ 是(shì)，除非稀有(yǒu)的(de)北(běi)±§§京四合院、上(shàng)海(hǎi)市(shì)區(×∏<qū)的(de)民(mín)國(guó)别墅。

商品屬性之二：提折舊(jiù)就(jiù)是(shì)書(s₽αhū)呆子(zǐ)

如(rú)果用(yòng)現(xiàn)代經β±★濟學的(de)供求關系來(lái)給房(fáng)¥‌£​地(dì)産定價，就(jiù)會(huì)發現(xiàn)供不(bù)應求之♥₽時(shí)，房(fáng)價就(jiù)≥≤☆δ會(huì)上(shàng)漲，供過于求之β¥時(shí)，房(fáng)價就(jiù)會(huì)下(xià)跌。

現(xiàn)實中，商品住宅供給加大(dà®♥)或者庫存增加确實會(huì)影(yǐng)響到 γ☆•(dào)房(fáng)價，譬如(rú)201$'↑4年(nián)3月(yuè)末，杭州為(ε™↕₩wèi)了(le)托市(shì)，當地(dì)房(fáng)地(∞↕↔dì)産主管部門(mén)竟然修改了(le)房(fáng)屋的(de)庫存♠™ ♦數(shù)量，從(cóng)11萬套減少§∞ €(shǎo)到(dào)7萬套。

隻是(shì)，理(lǐ)論畢竟隻是(shì)理(l$" ✘ǐ)論，現(xiàn)實中還(hái)要(yào)更複×‌雜(zá)，每一(yī)套房(fáng)子(zǐ)都(dōu)有(±←yǒu)大(dà)小(xiǎo)、戶型差異，而商品住宅的(de)開∞∏∑(kāi)發售賣周期較長(cháng)，很(hěn♦±π)難像教科(kē)書(shū)上(shàng)一(yī)般商品那(nà ₩₹♠)樣迅速出清。因而供需關系隻是(shì)決≤↓γ♠定房(fáng)價的(de)一(yī)個(¥↓‌gè)重要(yào)要(yào)素，但(dàn)不(bù)≠​☆是(shì)最重要(yào)的(de)。

也(yě)有(yǒu)人(rén)會(huì)用(y£←♥òng)租金(jīn)回報(bào)率來(lái)測算(suàn)∑₹房(fáng)價，但(dàn)實際上(shàng)這‍​↕(zhè)有(yǒu)點類似雞和(hé)蛋的(de)關系，上(shàng)海(≈ π↕hǎi)商品住宅一(yī)般租金(jīn)回報(bào)在1%~2%，β≈& 假如(rú)合理(lǐ)值在5%~8%，又(yòu)怎麽能(néng)說(s®≥♣≥huō)是(shì)作(zuò)為(wèi)分(fēn)子(zǐ)的(deπ♥)租金(jīn)低(dī)了(le)，還®•÷(hái)是(shì)作(zuò)為(wè↓∑​i)分(fēn)母的(de)房(fáng)‌→♠​價高(gāo)了(le)呢(ne)？

此外(wài)，既然是(shì)商品，房(fá≤αng)屋作(zuò)為(wèi)固定資産，那(nà)麽房(fáng)價估算γδ>(suàn)是(shì)要(yào)計(jì)算(suàn¥♦₽")折舊(jiù)的(de)，但(dàn)在現(xiàn)實中，提折舊(jiφ•ù)勢必要(yào)被笑(xiào)話(hu ↕≤à)為(wèi)書(shū)呆子(zǐ)。δ§♠α

所以，用(yòng)商品屬性來(lái)分(fēn)析房↕'↑(fáng)價還(hái)是(shì)有(yǒu​§)些(xiē)蒼白(bái)的(de)。

資産屬性：理(lǐ)論很(hěn)簡單實際很(hěn₽↑≈)複雜(zá)

既然商品屬性說(shuō)服力不(bù)濟，我們來(lái)>©​ε把房(fáng)子(zǐ)看(kàn)為(wèi)一(yī)種資産來(φ&lái)定價。

資産的(de)價格是(shì)如(rú☆φ∏)何決定呢(ne)？比物(wù)品、商品定價分(fēn)析起來(lái)♣ ↓都(dōu)要(yào)複雜(zá)得(de)多(duō)，盡管基本思想就(Ω∏δ↕jiù)一(yī)句話(huà)——資産價格等于未來(l π>&ái)收益的(de)預期折現(xiàn)，具體(tǐ)方法就(jiù)☆®Ω是(shì)用(yòng)無風(fēng)險的(de)收σ≥ →益率去(qù)折現(xiàn)資産的(de)未來(lái)收益。

資産定價方法主要(yào)有(yǒu)均衡定價和 ★λ(hé)套利定價，理(lǐ)論一(yī)直在發展，近(jìn)些↔ (xiē)年(nián)來(lái)引入行(xíng)為(wèi)>•≈金(jīn)融學，但(dàn)仍然不(bù)盡完美(měi)¥±。

我們先以股票(piào)定價為(wèi)例，表&✔象是(shì)市(shì)場(chǎng)上(shàng)買的≠♥★ (de)人(rén)與賣的(de)人(rén)數(shù↕¶)量對(duì)比來(lái)決定，可(kě)以理(lǐ)解為(wèi)供給和™÷(hé)需求關系；但(dàn)實質上(shàng)，是(sh←β₹δì)基于預期收益率來(lái)定價的(de)✔☆£☆，買的(de)人(rén)預期未來(lái)會(huì)上(sh©∏₽àng)漲，賣的(de)人(rén)則預期未來(lái)會(huδ↓ì)下(xià)跌。

那(nà)麽這(zhè)個(gè)預期是(shì)¶±σ如(rú)何産生(shēng)的(de)呢(ne)？我們必須✔ •₹要(yào)引入時(shí)間(jiān)框架了(le)，短(d≈>≠✘uǎn)期可(kě)能(néng)是(shì)因✔"∞←為(wèi)突來(lái)的(de)利好(hǎo)和(hé)利差消息，中期可(♠<©kě)能(néng)是(shì)基于技(jì)術(shù)分(fēn)>£σ析而波段操作(zuò)，長(cháng)期可(kě)能(nén♣∞♣g)是(shì)基于股票(piào)背後的(de)企業(yè)盈利改善或者行β&β(xíng)業(yè)基本面發生(shēng)♦↓←變化(huà)等因素。

至于預期收益率的(de)高(gāo)低(dī)，一(yī)是(shì)要(<&ε☆yào)取決于無風(fēng)險的(de)收益率，二是(shì)取決于•π不(bù)确定性的(de)程度，通(tōng)俗言之即是(shì)高(gā✔®✔o)風(fēng)險高(gāo)回報(bàoπ​)。

對(duì)于房(fáng)地(dì)産♠$•§而言，資産定價理(lǐ)論上(shàng₽±→‍)是(shì)一(yī)樣的(de)，但(dàn)實際上φ→<(shàng)考慮的(de)比股票(piào)還(há↑φi)要(yào)複雜(zá)些(xiē)，一(yī)是(shì)交易環節比股§""票(piào)複雜(zá)，這(zhè)個(gè)無需多(duō)言；二φ"≥ 是(shì)标準化(huà)程度差異，即前述的(de)×♦λβ戶型、位置差異等，三是(shì)信息不(bù)對(duì)稱，股市(sh✔♠←ì)信息相(xiàng)對(duì)充分(fēn)且快(kuài)速∏©流通(tōng)，而房(fáng)地(dì)産信息不​®(bù)對(duì)稱要(yào)嚴重得(de)多(duō)；四是↑>¶∑(shì)流動性弱于股市(shì)，房(fáng)地(dì)産區(qū®$)域性劃分(fēn)嚴重，而股市(shì)不(£★±✘bù)存在跨區(qū)域問(wèn)題；五是(shì)房(fáng)φσ價定價中還(hái)涉及土(tǔ)地(dì)的(de₽δ★)資産定價；六是(shì)目前城(chéng)市(s♥÷♥hì)住宅70年(nián)的(de)産權期限也(yě)在影∏♠✔(yǐng)響定價。

很(hěn)複雜(zá)吧(ba)，但(dàn)在現(xiàn)實中‍₽♦，第一(yī)财經日(rì)報(bào)《财商》（微(wē€α♣ i)信号：caishang02）發現(xiàn)，無論是(shì)地(d↕£ ×ì)産商賣新房(fáng)，二手房(fáng)買賣，定價™£✔§又(yòu)似乎沒這(zhè)麽複雜(zá)。尤其是(shì)産權期限剩餘σε™λ期并不(bù)重要(yào)，一(yī)方面大(dà)家(ji±<<ā)都(dōu)想著(zhe)離(lí)到(σ±dào)期還(hái)很(hěn)遙遠(yuǎn)，那(nà)是(shìλ'"♠)後代人(rén)的(de)事(shì)； λ→$另一(yī)方面又(yòu)在賭政府勢必要(y™γào)延續産權期限。

房(fáng)價究竟誰決定？

說(shuō)來(lái)真讓人(rén)遺憾，雖然筆(b÷•↕ǐ)者把房(fáng)地(dì)産的(de)定價機(jī)制(z§∞πhì)簡潔到(dào)二重性，但(dàn)一(yī)套房(fáng)子(∞$₹&zǐ)究竟定價多(duō)少(shǎo)是(shì)合适的(de€‍σ )仍是(shì)件(jiàn)困難的(de)事(shì)。那(nà)好←♦(hǎo)，就(jiù)把這(zhè)個(gè)問(wèn)₩​‌題抛給市(shì)場(chǎng)去(qù)解決吧​≥₩♣(ba)，市(shì)場(chǎng)博弈自(zì)然産生(sh ∞ēng)價格，但(dàn)這(zhè)個(gè)價格又(yòu)是(shì)​♥≈不(bù)均衡的(de)，于是(shì)價格起伏☆§波動，産生(shēng)了(le)複蘇-繁榮-衰退-蕭條的(₩εde)周期循環。

最後，說(shuō)點有(yǒu)趣的(de)，筆$∏↕(bǐ)者翻了(le)很(hěn)多(duγ‌ō)學術(shù)論文(wén)，有(yǒu)個(gè)研究δ‌ε可(kě)供參考。重慶工(gōng)商大(dà)學管理(lǐ)學院副教授黃(h♥πuáng)居林(lín)在一(yī)篇論文(★π≤ wén)中模型檢驗後指出，“房(fáng) ∞​β價慣性”及供求失衡（銷竣比）是(shì)房(   δfáng)價上(shàng)漲的(de)關鍵因素。

什(shén)麽是(shì)房(fáng®≠¶)價慣性？形成房(fáng)價慣性的(de±δ☆≤)因素很(hěn)多(duō)，包括：對(duì)房(fáng)價上(shà∑£ng)漲的(de)一(yī)緻預期及對(duì)政§≤策的(de)信心不(bù)足，存在不(bù)≠☆斷誘發房(fáng)價上(shàng)漲的(de)諸多(duō)刺激因素，≠∏₹存在政府和(hé)開(kāi)發商等推動房(fáng)價、地(dì®∑ )價上(shàng)漲的(de)動力機(jī)制(zhì¥> γ)等。

似乎有(yǒu)點難理(lǐ)解，我們看(kàn)下(xià)這(z€φ↕→hè)篇論文(wén)的(de)論證細節：如(ε→rú)果地(dì)價走高(gāo)，房(fánα↑g)價将得(de)到(dào)快(kuài)速響應，并在第七≥ ♦季度達到(dào)最高(gāo)點，即地(dì)價對(duì)房(£λ•fáng)價的(de)沖擊具有(yǒu)顯著的(de)促進作(zuò)用β↓↓&(yòng)和(hé)較長(cháng)的(de₩λ₹£)持續效應。此外(wài)，房(fáng)價對 ✘(duì)來(lái)自(zì)銷竣比的(de)沖→>₽擊在前幾季度也(yě)快(kuài)速響應∏★€σ，并在第六季度達到(dào)最大(dà)。

總而言之，房(fáng)價慣性、地(dì)價、供 ₹需關系是(shì)影(yǐng)響房(fáng)價的(de)主要(yào)因素<γ，其中房(fáng)價自(zì)身(shēn)的(de)貢獻度最大(dà)≈ε₩，達到(dào)70%；其次是(shì)銷竣比對(du☆ •ì)房(fáng)價的(de)影(yǐng)響，再就(j>®₽iù)是(shì)地(dì)價，兩者加起來δεε©(lái)對(duì)房(fáng)價波動的€ ₽≥(de)貢獻達到(dào)近(jìn)30%，但(dà♦₹&n)地(dì)價的(de)貢獻不(bù)足♦γ★10%。至于前文(wén)所談的(de)商品屬性中的(de)房(fáng)"₽♠屋造價對(duì)房(fáng)價的(de)影(yǐ★£ε§ng)響微(wēi)乎其微(wēi)。

房(fáng)價慣性推動房(fáng)價上 ₹​(shàng)漲，雖然這(zhè)聽(tīng)起來(lái)有λ•∑♥(yǒu)點像拉著(zhe)自(zì)己的(de)頭發離(lí)開(kā¥​i)地(dì)面一(yī)樣難以理(lǐ)解，但(dàn)低(dī)頭₩∏®一(yī)想，好(hǎo)比股價，強者恒強，路(lù)徑依賴，這(★®zhè)一(yī)切不(bù)正是(shì)人(rén)的(de)動§λ<物(wù)精神所推動的(de)嗎(ma)？換作(zuò)↓₹α×房(fáng)價，難道(dào)不(bù)也(yě)是→π(shì)這(zhè)樣嗎(ma)？